Op vrijdag 15 maart namen we deel aan de informatiesessie georganiseerd door het Colegio de API de Girona en het Colegio de Administradores de Fincas, met betrekking tot de goedkeuring van het Koninklijk Besluit-Decreet 7/2019 van 1 maart betreffende dringende maatregelen op het gebied van huisvesting en huur, dat op 6 maart jl. van kracht werd. Het voerde de volgende wijzigingen door die van invloed zijn op huurcontracten (in blauw degenen die niet waren opgenomen in het ingetrokken Koninklijk Besluit 1/2018 van 21 december):
- Minimale contractperiode, gaat van 3 naar 5 of 7 jaar. De verplichte verlengingstermijn van huurovereenkomsten voor bewoning wordt verlengd van 3 naar 5 jaar (of 7 jaar als de verhuurder een rechtspersoon is). Met andere woorden, de wettelijke minimale periode waarin de huurder in het gehuurde pand kan blijven, wordt verlengd.
- De termijn voor stilzwijgende verlenging wordt verlengd van 1 naar 3 jaar. Dit is de periode waarin het contract wordt verlengd nadat de verplichte verlengingsperiode is verstreken, indien de verhuurder of huurder niet aangeeft het niet te willen vernieuwen. Het wordt automatisch verlengd voor jaarlijkse perioden tot een maximum van drie jaar.
- De opzegtermijn voor de huurder wordt verhoogd naar 2 maanden, terwijl die voor de verhuurder 4 maanden bedraagt.
- Om de weigering van verlenging wegens de noodzaak van huisvesting van de verhuurder of diens familie operationeel te maken, moet dit uitdrukkelijk zijn voorzien in het huurcontract. Anders zal het niet van toepassing zijn.
- De mogelijkheid van subrogatie wordt beschermd in geval van overlijden van de huurder, ten gunste van bepaalde kwetsbare profielen zoals minderjarigen, gehandicapten of ouderen van 65 jaar en ouder.
- Contracten die niet zijn ingeschreven in het Kadaster krijgen weer effect tegenover derden, zodat wanneer er een verkoop is van een verhuurde woning, de huurder beschermd blijft, of het contract nu is ingeschreven in het Kadaster of niet. Na de hervorming als gevolg van de Ley 4/2013, werd het principe van oppositie tegen registratie vastgesteld in art. 32 LH, zodat als de huurder zijn titel niet had ingeschreven in het Kadaster, het huurcontract zou eindigen in geval van koop of hypotheekuitvoering. Het is nu niet langer nodig om het contract in te schrijven in het Kadaster.
- Er worden maatregelen ingevoerd om uitzettingen te voorkomen wanneer huurders weinig economische draagkracht hebben, sociaal kwetsbaar zijn of gezinslasten hebben in bepaalde gevallen.
- De huurprijs wordt gekoppeld aan de CPI tijdens de looptijd van het contract.
- Het is voorzien dat autonome gemeenschappen en gemeenten hun eigen index creëren om "hun eigen beleid en publieke huisvestingsprogramma's te ontwerpen", maar er wordt geen juridisch kader gecreëerd dat de beperking van huurverhogingen mogelijk maakt.
- Beperkingen op extra zekerheden naast de borg, tot maximaal twee maandelijkse termijnen, tenzij het langlopende contracten betreft.
- Kosten van contractformalisering. Het wordt vastgesteld dat de kosten voor vastgoedbeheer en contractformalisering in elk geval voor rekening van de verhuurder zijn, wanneer deze een rechtspersoon is (een bedrijf of onderneming). De uitzondering op de kosten van beheer en formalisering van het contract die zijn gemaakt op initiatief van de huurder wordt verwijderd.
- Er wordt een voorkeursrecht en herroepingsrecht voor overheidsinstanties ingesteld bij de verkoop van het volledige onroerend goed.
- FISCAAL. Wat betreft de fiscale maatregelen ter bevordering van het aanbod, is het voorstel om een belasting van 50% in te voeren op de OZB van lege woningen, tot 95% korting te geven op de OZB voor woningen met een beperkte prijs, evenals de afschaffing van de Overdrachtsbelasting bij huur van een reguliere woning.
Deze wijzigingen zijn niet van toepassing in Catalonië op de bepalingen die de Wet 49/1960 van 21 juli betreffende horizontaal eigendom beïnvloeden, namelijk:
- Mogelijkheid tot het beperken of beperken van de uitoefening van de toeristische verhuur van woningen in flatgebouwen, door een gekwalificeerde meerderheid van drie vijfde van de eigenaars. In Catalonië is nog steeds de gunstige stemming nodig van vier vijfde van de eigenaars met stemrecht, die tegelijkertijd vier vijfde van de aandelen vertegenwoordigen (art. 553-25.2.a CCCat in relatie tot artikel 553-11.2.e CCCat).
- De verhoging, met een gekwalificeerde meerderheid van drie vijfde, tot maximaal 20% van het aandeel in de gemeenschappelijke kosten dat toebehoort aan een privé-element dat wordt gebruikt voor toeristische huisvesting. In Catalonië is, met bepaalde verschillen, artikel 553-45.4 CCCat van toepassing.
-
De verhoging, binnen drie jaar, tot 10% van het reservefonds van.
