El viernes 15 de marzo, participamos en la jornada informativa coorganizada por el Colegio de API de Girona y el Colegio de Administradores de Fincas, en relación con la aprobación del Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, que entró en vigor este pasado 6 de marzo, introduciendo las siguientes modificaciones que afectan a los contratos del alquiler (en azul las no incluidas en el derogado Real Decreto 1/ 2018,de 21 de diciembre):
- Periodo contractual mínimo, pasa de 3 a 5 ó 7 años. Se amplía el plazo de prórroga obligatoria de los contratos de arrendamiento de vivienda de 3 a 5 años (o 7 años si el arrendador es persona jurídica). Es decir, aumenta el plazo legal mínimo en el que el inquilino puede permanecer en la vivienda arrendada.
- Se amplía el plazo de prórroga tácita de 1 a 3 años. Se trata del plazo temporal por el que se amplía el contrato una vez transcurrido el período de prórroga obligatoria, en caso de que el arrendador o el arrendatario no manifiesten su voluntad de no renovarlo, se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales fines a un máximo de tres años más.
- Aumenta a 2 meses el plazo de preaviso previsto para no renovar el contrato para el inquilino, ya 4 meses para el arrendador.
- Para que sea operativa la denegación de la prórroga por causa de necesidad del vivienda del arrendador o familiares, debe haberse previsto de forma expresa en el contrato de arrendamiento. De lo contrario, no va a operar.
- Se blinda la posibilidad de subrogación, en caso de fallecimiento del inquilino, a favor de determinados perfiles vulnerables como menores, discapacitados o mayores de 65 años.
- Los contratos no inscritos en el Registro de la Propiedad vuelven a tener efectos ante terceros, de modo que cuando haya una venta de un piso arrendado, el inquilino quede protegido, esté o no inscrito el contrato en el Registro de la Propiedad. A partir de la reforma motivada por la Ley 4/2013, se estableció el principio de oponibilidad registral del arte. 32 LH, de tal modo que si el arrendatario no tenía su título inscrito en el Registro de la Propiedad el contrato de arrendamiento se extinguía en caso de compraventa o ejecución hipotecaria. Ahora ya no será necesario tener el contrato inscrito en el Registro de la Propiedad.
- Se implantan medidas para evitar desahucios cuando los inquilinos tengan poca capacidad económica, vulnerabilidad social o cargas familiares en determinados casos
- Queda sujeto al IPC la actualización de la renta durante la vigencia del contrato.
- Se prevé que comunidades autónomas y ayuntamientos creen su propio índice para «diseñar sus propias políticas y programas públicos de vivienda» pero no se crea un marco jurídico que permita la limitación de las subidas
- Límites a las garantías adicionales a la fianza, hasta un máximo de dos mensualidades, salvo que se trate de contratos de larga duración.
- Gastos formalización contrato. Se establece que los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato irán, en todo caso, a cargo del arrendador, cuando éste sea persona jurídica (una sociedad o empresa), Se elimina la excepción de los gastos de gestión y formalización del contrato en el que se haya incurrido por iniciativa directa del arrendatario.
- Se establece un derecho de tanteo y retracto a favor de las administraciones públicas cuando se vende la totalidad del inmueble.
- FISCAL. En cuanto a las medidas fiscales establecidas para el estímulo de la oferta, la propuesta es habilitar el gravamen de un 50% en el IBI de la vivienda vacía, bonificar hasta un 95% en el IBI l vivienda sujeta a precio limitado, así como la eliminación del Impuesto de Transmisiones en los alquileres de vivienda habitual.
No es de aplicación en Cataluña las modificaciones que afectan a la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, por:
- Habilitar la posibilidad de que, por mayoría calificada de tres quintas partes de los propietarios, en las comunidades de vecinos puedan adoptar acuerdos que limiten o condicionen el ejercicio de la actividad del alquiler turístico de vivienda, para, de este modo, favorecer la convivencia en los edificios de viviendas. En Cataluña sigue siendo necesario el voto favorable de las cuatro quintas partes de los propietarios con derecho a voto, que deben representar al mismo tiempo las cuatro quintas partes de las cuotas de participación (art 553 -25.2.a CCCat en relación con el artículo 553-11.2.e CCCat).
- El incremento, por mayoría calificada de tres quintas partes, hasta un máximo del 20% de la participación en los gastos comunes que corresponde a un elemento privativo que se dedique a vivienda turística. En Cataluña, con ciertas diferencias, es de aplicación el art 553-45.4 CCCat
- El aumento, en un plazo de tres años, al 10%, el fondo de reserva de las comunidades de propietarios, estableciendo la posibilidad de que se destine a la realización de obras en materia de accesibilidad. En Cataluña el fondo de reserva no puede ser inferior al 5% del presupuesto de la comunidad (art 553-6.1 CCCat).
