El divendres 15 de març, vam participar en la jornada informativa coorganitzada pel Col·legi d'API de Girona i el Col·legi d'Administradors de Finques, en relació amb l'aprovació del Reial Decret-Llei 7/2019, de 1 de març, de mesures urgents en matèria d'habitatge i lloguer, que va entrar en vigor aquest passat 6 de març, introduint les següents modificacions que afecten els contractes de lloguer (en blau les no incloses en el derogat Reial Decret 1/2018, de 21 de desembre):
- Període contractual mínim, passa de 3 a 5 o 7 anys. S'amplia el termini de pròrroga obligatòria dels contractes de lloguer d'habitatge de 3 a 5 anys (o 7 anys si l'arrendador és una persona jurídica). Augmenta, doncs, el termini legal mínim en què el llogater pot romandre en l'habitatge arrendat.
- S'amplia el termini de pròrroga tàcita de 1 a 3 anys. És el període temporal per què es prorroga el contracte un cop transcorregut el període de pròrroga obligatòria, en cas que l'arrendador o l'arrendatari no manifestin la seva voluntat de no renovar-lo, es prorrogarà obligatòriament per períodes anuals fins a un màxim de tres anys més.
- Augmenta a 2 mesos el termini de preavís per no renovar el contracte per al llogater, ja 4 mesos per a l'arrendador.
- Perquè sigui operativa la denegació de la pròrroga per causa de necessitat de l'habitatge de l'arrendador o familiars, ha d'haver-se previst de forma expressa en el contracte d'arrendament. En cas contrari, no operarà.
- Es blinda la possibilitat de subrogació, en cas de defunció del llogater, a favor de determinats perfils vulnerables com menors, discapacitats o majors de 65 anys.
- Els contractes no inscrits en el Registre de la Propietat tornen a tenir efectes davant de tercers, de manera que quan hi hagi una venda d'un pis arrendat, el llogater quedi protegit, estigui o no inscrit el contracte en el Registre de la Propietat. A partir de la reforma motivada per la Llei 4/2013, es va establir el principi d'oponibilitat registral de l'art. 32 LH, de tal manera que si l'arrendatari no tenia el seu títol inscrit en el Registre de la Propietat, el contracte d'arrendament s'extingia en cas de compravenda o execució hipotecària. Ara ja no serà necessari tenir el contracte inscrit al Registre de la Propietat.
- S'implanten mesures per evitar desnonaments quan els inquilins tinguin poca capacitat econòmica, vulnerabilitat social o càrregues familiars en determinats casos.
- Queda sotmès a l'IPC l'actualització de la renda durant la vigència del contracte.
- Es preveu que comunitats autònomes i ajuntaments creïn el seu propi índex per "dissenyar les seves pròpies polítiques i programes públics d'habitatge", però no es crea un marc jurídic que permeti la limitació de les pujades.
- Límits a les garanties addicionals a la fiança, fins a un màxim de dues mensualitats, llevat que es tracti de contractes de llarga durada.
- Despeses de formalització del contracte. S'estableix que les despeses de gestió immobiliària i formalització del contracte aniran, en tot cas, a càrrec de l'arrendador, quan aquest sigui una persona jurídica (una societat o empresa). S'elimina l'excepció de les despeses de gestió i formalització del contracte en què s'hagi incorregut per iniciativa directa de l'arrendatari.
- S'estableix un dret de tanteig i retracte a favor de les administracions públiques quan es ven la totalitat de l'immoble.
- FISCAL. Quant a les mesures fiscals establertes per l'estímul de l'oferta, la proposta és habilitar el gravamen d'un 50% a l'IBI de l'habitatge buit, bonificar fins a un 95% a l'IBI de l'habitatge sotmès a preu limitat, així com l'eliminació de l'Impost de Transmissions en els lloguers d'habitatge habitual.
No és d'aplicació a Catalunya les modificacions que afecten a la Llei 49/1960, de 21 de juliol, sobre propietat horitzontal, per:
- Habilitar la possibilitat que, per majoria qualificada de tres cinquenes parts dels propietaris, a les comunitats de veïns puguin adoptar acords que limitin o condicionin l'exercici de l'activitat de lloguer turístic d'habitatge, per tal de afavorir la convivència en els edificis d'habitatges. A Catalunya segueix sent necessari el vot favorable de les quatre cinquenes parts dels propietaris amb dret a vot, que han de representar alhora les quatre cinquenes parts de les quotes de participació (art. 553 -25.2.a CCCat en relació amb l'article 553-11.2.e CCCat).
- L'increment, per majoria qualificada de tres cinquenes parts, fins a un màxim del 20% de la participació en les despeses comunes que correspongui a un element privat que es dediqui a habitatge turístic. A Catalunya, amb certes diferències, és d'aplicació l'art. 553-45.4 CCCat.
-
L'augment, en un termini de tres anys, al 10%, del fons de reserva de les comunitats de propietaris, establint la possibilitat que es destinï a la realització d'obres en matèria d'accessibilitat. A Catalunya, el fons de reserva no pot ser inferior al 5% del pressupost de la comunitat (art. 553-6.1 CCCat).
